8月30日，2024北京住房租赁企业发展论坛在北京举办，本次论坛由中国房地产业协会长租房分会指导，克而瑞集团北京区域主办，乐居集团、乐居财经支持，相关头部企业领导、学者专家齐聚一堂上海盛世公牛管业有限公司，共话北京租赁市场和企业发展。

本次论坛采用线上直播+线下论坛形式，北京长租公寓运营TOP30企业齐聚会场，众多银行、保险、资管、投资机构等相关企业积极参会，现场全天候人气爆满。

以下内容为对论坛现场各位分享嘉宾观点的回顾：

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专家齐聚畅谈租赁企业发展

中国房地产业协会长租房分会秘书长 赵晓英

领导致辞

演讲金句：国家出台多项政策给予长租房市场支持和动力，健全住房租赁金融体系，推动行业发展；长租房分会按季度发布长租房发展指数，并主编《长租房管理运营标准》，规范行业发展。

国家政策支持长租房市场：住建部发布关于保租房等配租型保障房和配售型保障房两方面的发展意见，给予整个租赁市场很大的支持和动力。与此同时，金融监管总局和中国人民银行共同出台政策，支持各类主体建设、改建、运营长租房，意在盘活存量。

健全住房租赁金融体系：针对房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织和企事业单位各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供全周期多层次的金融支持。

长租房分会按季度发布长租房发展指数：从二季度指数看，整体长租房市场开业和储备规模持续增长。近期还增加了长租房指数成分企业个案分析，全面解读成分企业的市场表现和发展潜力。

长租房分会主编《长租房管理运营标准》：通过编制发展长租房的安全指标、运营指标、管理指标等，指导并规范长租房运营，推动租赁住房行业高质量发展。

克而瑞北京区域总经理克而瑞漾美总经理

王秀玲主办方致辞，分享《住房租赁市场发展新格局》

演讲金句：政策向好，供应持续增加，“市场化+保租房”双轨模式初显，长期租房逐渐成为趋势，企业规模持续提升，品质化提升成为市场共识。

政策发展方向：政策导向进入“租住并行”发展新方向，2021年开始保租房成为保障房主要载体，2024年配售型保障房建设启动。政策核心方向依旧围绕加大租赁供应，强化金融支持与金融创新。保租房筹集持续推进，随着“十四五”的结束进入尾声，国企存量资产盘活压力较大，各地政策积极为市场经营主体减负。

企业发展方向：租赁企业规模持续提升，TOP30开业规模已达114万间，国家队开业占比攀升。品质化提升成为市场共识。

市场供应与需求方向：城市间长租房规模出现分化，一线城市“市场化+保租房”双轨模式初显，2024上半年北京市场稳健增长，新开业房源量超1.1万间。当前国内租赁市场规模达1.7万亿元，长期租房逐渐成为趋势，同时租房消费更理性。

克而瑞北京区域资管副总经理 付源

分享《2024北京住房租赁企业测评和发展报告》

演讲金句：北京住房租赁市场供需稳定，TOP10企业规模持续扩张，平均租金和出租率表现明显优于整体市场。国央企稳健增长，标杆民企持续扩张，市场向好发展。

北京住房租赁市场供应持续增长，北京保租房入市节奏相对平稳，需求端市场较稳定。个人租赁市场方面，北京市场季度波动较明显，同比变化相对稳定，朝阳海淀丰台成交量稳居前三。集中式公寓租金自2023年至今大体保持增长态势，区域分布较集中，朝阳、丰台区分布项目最多，白领公寓占比约80%，服务式公寓占比约14%，房开系持续扩张。

TOP10、TOP20企业规模持续扩张，平均租金和出租率表现明显优于整体市场。北京TOP10企业房源数已突破7万间，市占率超60%；TOP20企业超9万间房源，市占率超80%。北京TOP10企业平均租金稳定，平均出租率92%，明显优于整体市场表现。

企业表现方面，相关企业在产品力方面，包括空间设计、产品品质、空间细节、智能化等方面的投入加大，市场层面表现也越来越内卷。在功能空间设计方面，头部标杆企业对于空间功能的界定与设计，已经形成完整的体系，其中以瓴寓3.0空间设计、保利和寓六大功能模块为代表。运营收入方面，非租金收入成为新的盈利增长点。

在市场趋势方面：1）长租公寓激活存量资产价值，“非改居”以及“居住改建”占比明显提升。2）大型租赁社区集中入市，正成为租赁市场支柱之一。3）企业发力中高端产品线，通过提升产品力和品牌力增加租金坪效。4）国央企稳健增长，标杆民企持续扩张，市场向好发展。

乐乎集团运营总经理 刘学九

分享主题：《构建多元化长短租生态，乐乎探索运营新模式》

演讲金句：租赁需求趋势更新，逐渐往年轻化发展，而多元化长短租模式助力资产增值。对于存量优质资产需从“源头”考虑整体定位、综合策略，而长短租模式更是基于资产的长期稳定优质运营所考虑。

租赁需求新趋势：长租公寓的租客群体中，20-25岁人群占24%，25-29岁的租客占比34%，而30-35岁的租客占26%，40岁以上的租客仅占5%；经济不确定因素增加、青年人追求灵活度和自由度等特点都导致了平均租期的缩短。而随着旅游出行热，项目附近的短租需求增加，以及更多的旅居客户去酒店化需求等促进行业长日租模式逐步落地。

多元化长短租模式：长短租模式下，综合长短租各浮动区间，一是严格控制运营成本，二是在酒店旺季以更多的房间做短租提升营收，在淡季转做长租降低空置率，提高项目坪效，提升运营效率。而未来行业仍需聚焦资产投、融、建、管、退核心能力，贯穿不动产全生命周期发展，对于存量优质资产更需从“源头”考虑整体定位、综合策略，而长短租模式更是基于资产的长期稳定优质运营所考虑。

华润有巢北京区域设计负责人 冯岳

分享主题：《有巢北京产品与客户研究分享》

演讲金句：北京集中式房源供应加剧，致使个人房源租金持续承压，集中式房源竞争持续加剧；北京各产业片区之间客户特点与租金承受能力存在巨大差异；未来产品竞争趋势为区属与集体企业进场带动产品配置升级。

个人房源持续承压：北京个人房源租金持续承压，中低端市场中企业运营的集中式房源抢占个人房源与分散式房源的客户，而个人房源价格又直接制约集中式房源租金上涨。未来因北京人口疏解政策持续与政府在城郊集中供应租赁住房用地，竞争将逐渐从集中式房源对个人房源客户的抢占，转变到集中式租赁住房项目之间越来越激烈的直接竞争。

客户特点与租金承受能力差异：根据2023年度《中国主要城市通勤监测报告》显示，北京平均通勤距离11.7km、47min登顶。其中45分钟以内的“幸福通勤”占比仅为56%，60min以上的“极端通勤”达到了28%。而根据相关研究报告“极端通勤”人员又以中低收入与城市新青年两种人群为主。

未来产品竞争趋势：北京市场客户对于集中式长租公寓综合观感明显好于分散式公寓，未来随着批量供地与新建集中式长租公寓社区开业入市，且叠加北京人口疏解政策，市场竞争将加剧。价格竞争与品质竞争凸显，需分片区明晰产品竞争策略，关注品牌溢价与项目整体品质感提升。

首创新城镇副总经理、首创和园运营公司副总经理 杨晨

分享主题：《大型长租社区运营与管理浅谈》

演讲金句：大型社区需具备多元化配套服务特点，重视国家政策对于行业要求，做好管服结合。

多元化配套服务特点：多元化配套服务对于大型租赁社区发展不可回避，区分好项目自身特色以满足不同类型客户需求。

重视政策要求：大型租赁社区逐渐成为房地产市场重要组成部分，需要严格政策符合性、经营健康性和安全稳定性。

管服结合：在管理的同时，一定要把服务做好。服务大型租赁社区，一定要跟政府密切结合。设立居委会，形成企业和租户之间一个非常好的一个缓冲区。

自如资管董事总经理 廖伟翔

分享主题：《自如资管城市更新与存量盘活实践》

演讲金句：如今租赁住房产业形成新的价值延伸，自如资管探索出城市更新的新模式，联手国央企、共同推动老旧存量资产盘活。自如资管全面开放资金、平台能力与合作者共享。

租赁住房产业新的价值延伸：从租赁住房本身来说，从原来的商业价值延伸到了更多的社会价值，就是为我们的城市中的一个新青年更好的提供高品质的的产品和服务。

探索城市更新的新模式：从一套房，到一栋楼，到一个大型社区，通过盘活存量资产，更新打造青年活力社区，激发老旧物业的复合型功能。

充足的客源、高效的转化、稳定的经营，是存量资产提升价值的关键：自如资管的流量驱动引擎，坐拥海量优质新青年客群；自如资管数据罗盘，了解每个商圈的租客需求与物业价值；自如资管精准数智能力保障项目精准获客。

自如比邻”要做中国用户境外租房首选平台：征战境外租住市场，践行中国企业出海新机遇。与境外市场链接，致力成为中国客户境外租房首选。

高和资本公寓管理事业部总经理 王纯杰

分享主题：《地产周期和长租公寓投资》

演讲金句：以终为始，美国市场具备很强的参考价值；我国不动产逐渐进入新模式，从传统的资产开发建设演变到不动产大资管产业链模式；长租公寓具有穿越周期的能力，我国公募REITs市值超千亿，保租房REITs领涨。

REITs国外市场表现：截至2024年7月底，根据NAREITs数据，美国私募REITs+公募非上市REITs总资产规模约0.2万亿美元。根据50%的杠杆率估计净资产规模在0.4万亿美元。截至2023年12月，根据EPRA数据，美国共有上市REITs174个，市值约1.331万亿美元，占房地产上市公司（包括非REITs）市值的98.9%。

不动产大资管的产业链新模式：不动产大资管不仅是提供一个新的金融工具，而是呼唤一个新物种，或新种群。通过不动产私募投资基金纾困转型，再到私募REITs培育，再到公募REITs实现最终退出，后端会促进前端的信心，前端将会为后端培育资产。前后衔接，形成有机的循环。

长租公寓具有穿越周期的能力：美国公寓REITs收益率表现出色，日本公寓租赁价格抗风险能力强。截至2024年6月末，我国保租房REITs共发行5单，总市值约为90亿元。2024年第二季度整体涨幅为11%，在所有细分资产类别中涨幅最高。保租房面向C端客户，底层资产运营稳定，二级市场表现优异。

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企业和项目测评发布

克而瑞集团北京区域基于区域市场和企业数据，开展“北京住房租赁标杆企业和项目”专题研究，旨在挖掘北京区域综合实力和运营能力强的相关企业以及优质项目，助推行业高质量发展。

住房租赁企业测评方面，从规模力、运营力、产品力，以及成长力、稳健力等五个维度（涉及15个核心指标，30个总指标）综合测评企业实力。在经过企业和项目调研、数据申报与审核、专家评审、报告撰写等阶段后，专家组最终评选出2024北京长租公寓运营综合实力企业TOP10：保利北京、城家、方隅服务公寓、华润有巢、龙湖冠寓、乐乎集团、魔方生活服务集团、首创和园、万科泊寓、自如资管，以及2024北京长租公寓运营标杆企业：base佰舍公寓集团、北京建保原资产管理有限公司、百瑞纪集团、创业公社37度公寓、蜂客公寓、回家理想乡、中国铁建·恒寓、中海长租公寓、自隅青年公寓、招商伊敦。

住房租赁项目测评方面，主要从产品力、运营力两大维度出发，共涉及12个核心指标，综合测评项目实力，专家组最终评选出2024北京长租公寓标杆项目：首创和园·繁星社区、有巢国际公寓社区润棠瀛海店、万科泊寓|院草桥社区、北京建国门和平自如寓、魔方公寓北京昌平沙河地铁站店、北京未来云城方隅服务公寓、芷岸轻居·亚运村店、龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店、河马公舍西红门店、建保原-银地暖悦公寓。

更多服务

目前，克而瑞大资管形成了商办数据系统、城市租售系统、投管云等线上产品上海盛世公牛管业有限公司，以及市场监测、项目咨询、城更改造、收并购、上市顾问、专题研究、品牌宣推八大咨询服务体系。如需免费试用相关线上数据库、获取更多合作交流、咨询服务等，敬请联系：150-0131-6537，010-85870606。

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